Lanquetin & Associés

VIVE LE BIM

Dans le secteur de l’immobilier, tout le monde parle du BIM On croit que le BIM c’est magique.

On comprend qu’il s’agit de modélisation 3D.

On pense que tout sera fait simplement grâce à un ordinateur. On cherche à savoir qui fera le modèle.

On voit déjà le modèle de tous les immeubles réalisé.

On a entendu des avocats, des juristes qui parlent de problèmes juridiques, de propriété du modèle, de litiges.

On se demande quel sera le coût de réalisation du modèle et du BIM.

Tout cela peut nous inquiéter et peut nous empêcher d’avancer ou nous laisser croire que le BIM ne sera pas utilisé avant quelques années et que nous avons le temps.

Dans notre Cabinet, nous préférons penser au futur et le créer.

Nous pensons autrement.

Nous pensons à nos clients, présents et futurs pour comprendre précisément ce dont ils ont besoin et non pas ce que nous pensons qu’ils veulent.

Nous pensons qu’il est indispensable que les intervenants sur un projet soient au préalable parfaitement informés et en accord sur sa réalisation.

Nous pensons qu’il est important de stocker toutes les informations et de les rendre accessible facilement à toutes les parties concernées par la gestion d’un projet en cours de réalisation (immeuble neuf) ou déjà réalisé (immeuble ancien).

Nous pensons qu’il est nécessaire d’avoir une équipe multi professionnelle qui travaillera ensemble dès le départ des projets. Cette réalisation commune n’est possible que si l’objectif commun est partagé, sans contrainte propre à chacune des professions mais avec des processus nouveau à inventer.

Nous pensons que cette nouvelle façon de concevoir, de réaliser et de gérer un projet immobilier permettra de trouver les informations nécessaires beaucoup plus rapidement que dans le passer.

Nous pensons que vous pourrez travailler plus rapidement, plus efficacement et avec un niveau de risque réduit.

Nous pensons que si le modèle est terminé (conception et finition) avant la construction, cela permettra de réaliser des économies importantes et donc d’augmenter les profits.

Nous pensons qu’il est important de parler de la réussite d’un projet plutôt qu’uniquement de la satisfaction de la clientèle.

Nous sommes des passionnés car nous vivons une révolution numérique qui modifie la conception, la réalisation et la gestion des immeubles. Il faut saisir cette chance immédiatement pour maitriser ce domaine et faire que ce rêve soit dans notre pays une réalité.

Vive le BIM.

 

Patrice LANQUETIN, Géomètre Expert  01.41.11.27.77.

 

Modélisation 3D d’Immeubles Anciens ou Neufs.

Le cabinet Patrice Lanquetin est un cabinet de géomètre-expert innovant et impliqué.

Notre culture et notre vision de l’entreprise place le client au centre de notre démarche. 

Le numérique modifie profondément le sens des espaces. Pour permettre une représentation nouvelle des espaces nous mettons en œuvre une technique permettant de modéliser en 3 dimensions les plans.

Une représentation spatiale d’un immeuble, d’une maison ou d’un appartement est possible grâce à l’acquisition d’instruments de mesures nouveaux et à l’expertise de nos ingénieurs et de nos techniciens.

Afin de répondre à ces enjeux, nous sommes équipé d’un scanner 3D permettant d’effectuer des relevés précis et complets. Des logiciels de traitement des données AutoCAD & Revit (Autodesk Design Suite Premium), Scène, RealWorks, sketchup permettent de mettre en œuvre la modélisation des nuages de points.

Ce service, apporté à nos clients, est le résultat d’une démarche participative : vous êtes acteurs et nous sommes force de réalisation

N'hésitez pas à contacter le Cabinet Patrice Lanquetin, Géomètre Expert Foncier 01.41.11.27.77.

 

Transformer des combles en habitation : Les précautions à prendre.

PAR PATRICE LANQUETIN - GÉOMÈTRE-EXPERT 

Transformer des combles en habitation : Plus de surface, plus de volume un moyen d’agrandir son appartement sans forcément devoir faire beaucoup de travaux. Mais attention à ne pas oublier les démarches administratives ou de copropriétés.

Selon que vous vous trouvez ou non en copropriété, les démarches sont différentes. Mais pas seulement : il faut aussi savoir précisément et par avance les travaux que vous devrez réaliser, et qui pourront nécessiter des autorisations administratives. L’aménagement des combles c’est bien, mais pas toujours simple.

Copropriété ou non ? :

Première chose à considérer : vos combles sont-ils situés dans une copropriété ou dans un immeuble individuel ? En effet, si vous habitez une maison ou immeuble hors copropriété, alors aucune démarche particulière ne vous sera demandée, sauf si vous faites certains travaux comme nous le détaillons plus loin.

Si par contre vous êtes dans un immeuble en copropriété, pour transformer vos combles en partie d’appartement il vous faudra consulter le règlement de copropriété afin de savoir si les combles situés au-dessus des lots du dernier étage sont des parties communes de l’immeuble.

Il arrive parfois que le règlement de copropriété prévoit que les combles fassent parties de chacun des lots situés en-dessous ou que les combles soient déjà des lots, donc des parties privatives . Mais s’il s’agit de parties communes, il faut obligatoirement une autorisation de l’assemblée des copropriétaires. Et un modificatif de l’état descriptif de division deviendra même nécessaire pour créer un nouveau lot issu des parties communes correspondant à la partie de combles à aménager, ou pour autoriser les travaux d’aménagement (velux, percement de la dalle pour créer un accès, etc.). L’assemblée des copropriétaires devra alors se prononcer sur la création du nouveau lot et sur son prix de vente.

À noter une précaution particulière : la privatisation des combles peut condamner l’accès existant à la toiture depuis les parties communes. Il faut faire attention : le fait de supprimer l’accès à la toiture peut avoir des conséquences à la fois sur la sécurité en cas d’incendie ou sur des interventions nécessaires. Dans ce cas il faudra prévoir de déplacer l'accès dans une partie commune.

Quels sont les travaux nécessaires ? :

Ils peuvent être de plusieurs natures. Pour l’accès, par exemple, vous pourriez envisager le percement d’une dalle et la création d’un escalier. Concernant la toiture, les travaux touchent en général à la création de velux, à la surélévation ou à la modification de la toiture. Vous pourriez aussi être amenés à créer de la surface de plancher ou à supprimer le plancher des combles afin de redonner du volume à l’appartement du dernier étage.

La nature de ces travaux détermine le type d’autorisation à demander. En cas de modification de la toiture, de surélévation ou de création de velux ou de fenêtres, un permis de construire ou une déclaration préalable sont nécessaires. Ce type d’autorisation dépend des surfaces de plancher créées. Avec la suppression du COS par la loi ALUR (coefficient d’occupation des sols), on n’est plus limité par la surface créée par les combles, mais si une nouvelle surface découle de la création d’un étage alors il faut un permis de construire au-delà de 20 m carrés de surface de plancher ; en dessous ce sera simplement une déclaration préalable.

Les locaux aménagés doivent répondre aux normes d’habitabilité. Toutes les pièces principales des logements doivent être pourvues d’ouvertures donnant à l’air libre, et avoir une hauteur sous plafond minimum. Ainsi il est prévu selon l’article 4 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent que « le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. »

N'hésitez pas à contacter le Cabinet Patrice Lanquetin, Géomètre Expert Foncier 01.41.11.27.77.

 

Transformer un local commercial en habitation.

PAR PATRICE LANQUETIN - GÉOMÈTRE-EXPERT 

Vous venez de faire l’acquisition d’un vieux local commercial ou industriel, et vous voulez le transformer en habitation : Les règles administratives et d’urbanisme sont nombreuses.

Vous croyez acheter un loft, et c’est un local professionnel ou commercial que l’on vous a vendu : La transformation d'un tel local en logement est quelque chose de compliqué et délicat. L’opération nécessite de nombreuses vérifications et des formalités particulières…

La destination initiale du local :

Il faut d’abord vérifier quelle était la « destination » initiale du local que vous avez acheté, tout simplement pour voir ce qu’il est possible ou nécessaire de faire. Référez-vous pour cela au recensement du 1er janvier 1970, et prenez en compte les éventuels changements de destination réalisés depuis cette date. Ce recensement est disponible auprès du service de publicité foncière.

Les règles d’urbanisme :

Respectez les règles d’urbanisme dans la commune : vérifiez que votre projet de transformation n'est pas contraire au plan local d'urbanisme (PLU) ou à la carte communale.

Dans certaines communes, par exemple, des règles particulières peuvent concerner les rez-de-chaussée ou interdire ce type transformation dans le but de protéger le commerce.

La nature des travaux :

Ce n’est qu’alors que vous pourrez vous pencher sur les travaux à effectuer : s’agit-il d’un aménagement intérieur, de modifier les façades ou les structures porteuses, de créer de la nouvelle surface de plancher ?... De là dépend le type d’autorisation administrative (autorisation d’urbanisme) que vous devrez obtenir.

S’il n’y a pas de travaux lourds, ou juste des travaux d’aménagement intérieur, une simple déclaration préalable pour le changement d’affectation suffira (Formulaire Cerfa 13404*03).

En cas de travaux de modification de la façade du bâtiment ou de la création de surface de plancher, alors un permis de construire sera nécessaire. Le recours à un architecte ne sera obligatoire que si les travaux envisagés couvrent une superficie supérieure à 170 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol.

Il faut aussi s'assurer que le futur logement est bien desservi par les réseaux divers (eau potable, électricité, téléphone...), sans quoi le raccordement peut être onéreux.

Les formalités en cas de copropriété :

Si le local à transformer en appartement fait partie d'une copropriété, il faut consulter le règlement de copropriété.

Ce règlement permet de connaître la désignation et la destination exacte du lot (local commercial, bureau, habitation, local industriel, entrepôts, atelier, usage mixte ?). Il peut ou non autoriser à changer la destination de ce lot.

Une autorisation de l’assemblée des copropriétaires est obligatoire et un modificatif de l’état descriptif de division devient nécessaire afin de changer la désignation du lot. Un géomètre-expert devra alors intervenir pour établir tous les documents : plan, superficies privatives et habitables, comparaison des tantièmes de copropriété par rapport aux autres…

Dans tous les cas, le changement ne doit pas modifier la destination de l’immeuble lui-même, telle qu’elle est définie dans le règlement de copropriété. 

Conséquences fiscales :

Le changement de destination d'un local professionnel a des conséquences fiscales : la suppression de la contribution économique territoriale (ex-Taxe professionnelle), l’application de la taxe d’habitation et la modification de l’impôt foncier car « la valeur locative n'est pas la même s'il s'agit d'une activité commerciale ou d'un logement ».

Conclusion :

Pour finir, ne pas oublier que les locaux aménagés doivent répondre aux normes d’habitabilité et de « logement décent ». Par exemple, toutes les pièces principales des logements doivent être pourvues d’ouvertures donnant à l’air libre, le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. Et les pièces en sous-sol doivent posséder des fenêtres.

Certains sous-sols ou rez-de-chaussée, enfin, ne pourront pas être transformés en locaux d’habitation si l’immeuble se trouve dans une zone de prévention des risques d’inondation.

Avant de jouir paisiblement de votre loft, vous devrez passer par les incontournables cases « formalités ». Et de nombreuses vérifications devront même être faites avant l’achat du bien…

N'hésitez pas à contacter le Cabinet Patrice Lanquetin, Géomètre Expert Foncier 01.41.11.27.77.

 

Adoption définitive de la loi ALUR

 

PAR PATRICE LANQUETIN - GÉOMÈTRE-EXPERT 

La loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) a été publiée au Journal officiel du 26 mars 2014.

177 Articles, rien de moins ! Le texte veut faire évoluer les règles du marché locatif et modifie les règles de copropriété et le rôle des syndics.

Parmis les principales mesures : dix points importants à retenir.

lanquetin.fr

Patrice Lanquetin et ses équipes sont heureux d'annoncer le lancement de leur nouveau site, conçu avec un nouveau look et une navigation plus conviviale et intuitive.

lanquetin.fr est mis à jour avec les dernières informations sur nos prestations et services et comporte un nouvel espace client complètement repensé pour améliorer notre relation client.

Prestations :

Les pages prestations contiennent des informations sur les différents services que nous proposons.

Vous pouvez maintenant trouver des informations élaborées sur les types de plans que nous réalisons et des informations claires sur nos prestations.

Ce nouveau site présente notre savoir faire et nos trois pôles de compétences : COPROPRIÉTÉ-FONCIER-URBANISME.

Espace Client :

Le nouvel espace client dédié pour le moment à notre clientèle « urbanisme », améliore le service proposé en ajoutant à la commande des dossiers d’urbanisme et des états des risques, un suivi plus précis.

Avec une utilisation simple et intuitive votre espace client personnalisé vous permet de :

• Commander vos Dossiers d’Urbanisme (RU) et vos États des Risques (ER)
• Suivre vos commandes étapes par étapes
• Télécharger les documents et certificats mis à disposition au fur et à mesure de leur réception
• Accéder à votre facture et gérer vos paiements.

Un de nos principaux objectifs était de construire un site convivial, fluide et simple d’utilisation. Le nouveau design permet aux utilisateurs de trouver rapidement le contenu grâce à sa simple structure hiérarchique.

Nous espérons que vous apprécierez la navigation sur notre nouveau site lanquetin.fr, et que vous découvrirez à chaque visite plus d'options et d'informations, et que ce sera un nouvel outil pour renforcer nos relations d'affaires.

Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur du Marais (P.S.M.V.) révisé.

PAR PATRICE LANQUETIN - GÉOMÈTRE-EXPERT 

Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur du Marais (P.S.M.V.) a fait l'objet d'une procédure de révision, engagée par décret ministériel du 15 juin 2006.

Le Conseil de Paris a donné son avis favorable au projet de révision par délibération des 12 et 13 novembre 2013, préalablement à son approbation par le préfet de la région d'Île-de-France, préfet de Paris, le 18 décembre 2013.

Les délais de recours étant terminés les nouvelles dispositions sont applicables. 

Règles en Matière d'Assainissement.

 

Impressions de plaques d'égouts réalisées par l'artiste Ralph G. Brancaccio

PAR PATRICE LANQUETIN - GÉOMÈTRE-EXPERT 

Dans le cadre de l’acquisition d’un bien il est important de savoir si le bien vendu est raccordé à un réseau d'assainissement collectif ou non. 

L'assainissement est dit "collectif" lorsque l'habitation ou l’immeuble est raccordée aux égouts par un réseau communal d'assainissement. En revanche, lorsque l'habitation ou l’immeuble n'est pas raccordée à un réseau communal, elle doit être équipée d'une installation autonome dite "d'assainissement non collectif" pour traiter individuellement ses eaux usées domestiques.

États des Risques Naturels, Miniers et Technologiques : Ce qui change.

 

PAR PATRICE LANQUETIN - GÉOMÈTRE-EXPERT 

Depuis 2006, avant une vente ou une location, certains appartements et maisons individuelles doivent faire l'objet d'un état indiquant les risques naturels (inondations, mouvements de terrains...) et technologiques (industriels, chimiques...) auxquels le logement est exposé. Un document vise à informer le candidat acquéreur ou locataire sur le bien qu'il projette d'acheter ou de louer .

L'Arrêté du 19 mars 2013 modifie l'arrêté du 13 octobre 2005 portant définition du modèle d'imprimé pour l'établissement de l'état des risques naturels et technologiques qui devient à partir du 1er JUILLET 2013 : l'État des Risques Naturels Miniers et Technologiques (ERNMT).

 

État des Risques Naturels Miniers et Technologiques

 

PAR PATRICE LANQUETIN - GÉOMÈTRE-EXPERT 

À compter du 1er Juillet 2013, un nouveau modèle d'imprimé à remplir concernant les états des risques naturels, miniers et technologiques sera à utiliser.

Il sera disponible en préfecture, sous-préfecture et mairie et sur le site internet du ministère chargé de la prévention des risques majeurs.

À noter que cet état concernera dorénavant également les risques miniers.

De plus, l'acheteur ou le locataire saura si le propriétaire a mis en œuvre les travaux rendus obligatoires par un Plan de Prévention des Risques.

 (Arrêté du 19 mars 2013).